Angst voor verlies van rust en ruimte: tienduizenden extra woningen, maar waar?

Als het aan de bedenkers van het deltaplan ligt, is er in 2040 niet alleen voor de huidige Friezen voldoende en betaalbare woonruimte. Ook de terugkerende Friezen en een flink aantal nieuwe bewoners van buitenaf moeten een plekje krijgen. Om het woningbestand hiervoor op peil te brengen, moet er veel en rap gebouwd worden. In wat voor wijken en woonvormen kan Friesland over twintig jaar al zijn (nieuwe) inwoners huisvesten? Economisch geograaf Daniël Depenbrock ziet vooral kansen voor de bestaande dorpen en steden. “Met zo’n deltaplan trekt het Noorden de grote broek aan en zet druk op de ruimte. Pas dan krijg je voldoende programma om versleten plekken te herontwikkelen.”

Tekst: Allart van der Woude

Het is niet niks, zo’n 45.000 woningen bouwen in twintig jaar. In het deltaplan stellen de gemeenten Smallingerland en Heerenveen hiervan elk tienduizend voor hun rekening te willen nemen, Opsterland wil wel bijbouwen maar noemt geen cijfers. De meeste Friezen zullen het erover eens zijn dat de woningmarkt wel wat ademruimte kan gebruiken, nu ook in onze provincie de huizen in een jaar tijd bijna 10 procent duurder zijn geworden. 

Het is echter niet zo dat de gemeenten Opsterland, Heerenveen en Smallingerland de afgelopen jaren hebben stilgezeten. Smallingerland heeft tussen 2016 en 2020 een jaarlijks saldo van zo’n 150 nieuwe woningen gehaald, Heerenveen grofweg hetzelfde. Opsterland bouwde er in diezelfde periode krap tweehonderd woningen bij. Zowel in Heerenveen als Smallingerland ligt er op korte termijn nog een flinke groeispurt in het verschiet, met respectievelijk zevenhonderd en duizend woningen gepland tot 2025.

‘We hebben die westerlingen dondershard nodig’
Jaap van Veen (wethouder gemeente Heerenveen)

Overspoeld

Maar met de huidige huizenprijzen kan er vooral voor starters niet snel genoeg worden gebouwd. Niet alleen is het aanbod klein, de overspannen vastgoedmarkt zou ook nog eens worden overspoeld door randstedelingen. Een rondvraag onder makelaars in Zuidoost-Friesland bevestigt dit beeld slechts ten dele. Het is vooral het type koper dat licht is veranderd. Makelaars in Gorredijk, Ureterp, Drachten en Beetsterzwaag geven aan dat sinds het begin van de pandemie een verschuiving zichtbaar is. Randstedelijke kopers waren voorheen vooral gepensioneerden, onderhand komen steeds meer gezinnen. 

“We merke wol dat der jongere minsken komme. Dy sizze dat se net safolle mear nei it kantoar hoege, en leaver yn it Noarden wenje om de bern de romte jaan te kinnen”, verklaart Halbe Boersma van makelaarskantoor Varwijk & Sibma in Ureterp. “Je sjogge wol dat it oer it algemien by djoerdere húzen is. By de rest komme ek wol minsken út it westen te sjen, mar it is net dat se in soad konkurrearje mei de minsken hjirre. Yn it hegere segmint merkst dat wol.”

Doorstroomprobleem

Meerdere makelaars wijzen erop dat dit een doorstroomprobleem veroorzaakt. Als mensen van buitenaf een huis in Friesland kopen, komt er niet elders in de provincie een andere woning vrij. Willem Donker, voorzitter van NVM Friesland, beaamt dit maar wil het beeld van een randstedelijke intocht temperen. “We moatte it net oerdriuwe. It persintaazje wenningen dat ferkocht wurdt oan sokke minsken skommelet normaal sjoen om de 1,5 persint en stiet no op 4 persint. It getal is mear as ferdûbele, mar noch steeds lyts.” Daarnaast betoogt Donker dat in deze statistieken ook Friezen om útens zijn inbegrepen.

‘Niets doen is echt geen optie’
Anko Postma (wethouder gemeente Opsterland)

Met het deltaplan hopen de lobbyvoerders dit percentage juist flink op te krikken, zodat de provincie met genoeg ‘nieuwe Friezen’ de toekomstige golf aan vacatures het hoofd kan bieden. Dit botst in de huidige woningmarkt op z’n zachtst gezegd met het gevoel. Daarom wordt volop ingezet op bouwambities van historische omvang. Bestuurders van alle drie gemeenten in Zuidoost-Friesland zijn het erover eens dat voor een toekomstbestendige regio eigenlijk geen andere keuze bestaat.

“We hebben die westerlingen dondershard nodig”, stelt wethouder Jaap van Veen op het gemeentehuis in Heerenveen. “Werkgevers in onze gemeente hebben al moeite om arbeidskrachten te vinden, maar wanneer er geen woonruimte te krijgen is wordt zoiets nog veel erger.” Zeventig procent van de in Heerenveen actieve werknemers woont nu al buiten de gemeente. Voor de coronacrisis kwamen er elke dag 23.000 forenzen naar hun werk. Met een eventuele Lelylijn zou dit nog flink kunnen toenemen.

Een markt

De Heerenveense bouwambities zouden volgens de wethouders soelaas bieden aan de nieuwe Friezen die hier een baan hebben gevonden, maar zijn net zo goed een uitkomst voor de lokale bevolking. “We moeten sowieso bijbouwen, ook voor de mensen die zeggen: ‘Er zijn geen huizen voor onze zonen en dochters’. Die hebben ook een plekje nodig, maar kunnen niet opbieden tegen mensen uit de randstad.” Tegelijkertijd benadrukt Van Veen wel dat de woningmarkt nog steeds een markt is. “Het is echt niet zo dat we een hek om Friesland heen kunnen zetten en alle woningen aan onze kinderen toeschuiven.”

Van de tienduizend woningen die de gemeente Heerenveen meent te kunnen realiseren, is meer dan de helft bestemd voor binnenstedelijke bouw. Rondom het voorziene nieuwe treinstation - voor de Lelylijn, welteverstaan - zou dan hoogbouw verrijzen. Maar ook bij Thialf, het voetbalstadion en in het noordoosten komen locaties in aanmerking voor ontwikkeling. Er staat slechts één uitbreidingslocatie gepland: aan de westkant, buiten de eigenlijke gemeentegrenzen. “De overkant van de Engelenvaart is van De Fryske Marren, maar we hopen in gezamenlijkheid daar een woonwijk te realiseren waar we allebei wat aan hebben.” 

‘Je hebt echt lef en creativiteit nodig om in te breiden.’
Daniël Depenbrock (economisch geograaf)

Leegstaande kantoren

Smallingerland kampt met een soortgelijk probleem. Robin Hartogh Heys is als wethouder verantwoordelijk voor het deltaplandossier. Zijn gemeente heeft ook aangegeven ruimte te zien voor zo’n tienduizend woningen. “De echt grote aantallen kunnen niet in de dorpen, en het is onduidelijk wat we allemaal kwijt kunnen in leegstaande kantoren. Vijf- à zesduizend moeten er dan komen in een uitbreidingslocatie, de rest moet je ergens anders inpassen.”

Voor wezenlijke uitbreidingen heeft Smallingerland een beperkt aantal mogelijkheden. Om precies te zijn: één. “De enige locatie die wij kunnen ontwikkelen, ligt ten zuiden van de A7, waar mogelijk het tracé van de Lelylijn gaat lopen”, wijst de wethouder aan op een kaart van zijn gemeente, die de buurtschap Zuiderheide nog tot zijn grondgebied rekent. “Het ligt voor de hand dat je hier mogelijk een station krijgt, en daar is ook mogelijke ruimte voor woningen.” Hartogh Heys houdt echter een slag om de arm. “Elke tekening die je maakt is gevaarlijk, want dan wordt het gelijk ‘de locatie’. Terwijl natuurlijk niets vastligt.” 

Niets doen geen optie

Bestuurders kunnen vooralsnog geen concrete uitspraken doen, maar over de noodzaak van een langetermijnstrategie zijn ze het roerend eens. “Niets doen is namelijk echt geen optie”, stelt de Opsterlandse wethouder Anko Postma in klare taal. “We willen de sociale en economische vitaliteit waarborgen, want iedereen in het dorp hecht waarde aan zijn gemeenschap en verenigingsleven.” 

Bij woningbouw kiest Opsterland bij voorkeur voor inbreiding. “Zo versterk je de dorpen en rol je niet uit over het landschap. Daar zijn we zuinig op, het is ons grootste goed”, zegt Postma. “Het is van belang dat we eerst kijken naar rotte kiezen en de oude woningvoorraad. Net zo goed kunnen we nadenken over hoe we leven. In deze regio wonen we doorgaans erg ruim. En sommige huishoudens hebben twee of drie auto’s voor de deur. Is dat echt nodig? Kunnen we niet anders bouwen?”

Transformatiegebieden

Economisch geograaf Daniël Depenbrock houdt zich elke dag bezig met zulke vraagstukken. Hij geeft leiding aan een adviesteam bij KAW, een bureau dat architecten, stedenbouwkundigen en geografen verbindt. In de kern vernieuwen zij bestaande buurten en wijken, veelal vroeg-naoorlogse gebieden, samen met bewoners en bijvoorbeeld de corporatie. “En dat is door de jaren heen opgeschaald naar het maken van plannen en onderzoek voor gemeenten, provincies en onlangs zelfs een publicatie over heel Nederland: Ruimte Zat”

Onlangs bracht Depenbrock, van oorsprong Leeuwarder, samen met zijn team de kansen en uitdagingen voor gebiedsvernieuwing in het Noorden in kaart. “Naast wijkvernieuwing keken we ook naar transformatiegebieden: meubelboulevards en versleten bedrijventerreinen, die overal te vinden zijn.” 

De Leeuwarder benadrukt dat de lage grondprijzen in het Noorden een rem zetten op herontwikkeling van plekken. “In Amsterdam of in de stad Groningen betaal je de hoofdprijs voor elke vierkante meter, dus die gebruik je wel. Buiten zulke steden ligt de druk op de ruimte veel lager, en dan heb je echt lef en creativiteit nodig om in te breiden.” Maar met het deltaplan heeft het noorden een middel om de druk op de ruimte op te voeren. “Daarmee creëer je de mogelijkheid op om ook plekken binnen steden en dorpen te herontwikkelen die je normaal gezien te moeilijk vindt. Daarmee verbeter je woonplaatsen van binnenuit.”

Ruimte onderschat

Hoewel de Leeuwardenaar erkent dat buitenstedelijke bouw onontkoombaar is voor de wezenlijke ambities uit het deltaplan, benadrukt hij hoezeer de ruimte binnen steden wordt onderschat. “Het idee dat bouwen op weilanden makkelijker is, daar kunnen we gelet op de stikstofdiscussie en natuurbehoud wel op terugkomen.” De Friese kernen hoeven niet het wiel opnieuw uit te vinden. “Er zijn goede voorbeelden van plekken die met een lange adem, een goede visie en soms hulp van buiten tóch herontwikkeld zijn, ook in het Noorden, en zeker als je naar de stad Groningen kijkt.”

De hamvraag is echter welke mate en vorm van stedelijkheid inwoners accepteren, beklemtoont Depenbrock. “Je kan van een plek als Heerenveen een stadse stad maken, maar als de lokale bevolking zo’n dichtheid niet wil, dan gaat het niet.” Binnenstedelijke ontwikkelingen zoals rondom het Raadhuisplein in Drachten, met echte hoogbouw, kunnen dus weilanden in het buitengebied sparen. Mits bewoners daarmee instemmen. “Het is dus eerder een maatschappelijk dan technisch vraagstuk.”

Friezen voorrang

De grootste vraag is dan ook wat inwoners zelf willen. De gemeenten bevragen regelmatig hun burgers over hun woonwensen, veelal via lokale raden of dorpsspiegels. De noordelijke omroepen lieten onlangs echter zelf onderzoek uitvoeren, en gaven onderzoeksbureau Kien opdracht tot een enquête over het deltaplan. De reacties van de Friezen lopen uiteen, maar ze zijn het over twee dingen opvallend eens: de helft of zelfs het leeuwendeel van de nieuwbouw moet sociale huur worden, en Friezen horen voorrang op de woningmarkt te krijgen.

Minister Kajsa Ollongren kwam onlangs met een wetsvoorstel waarmee gemeenten voorrang kunnen bieden aan hun eigen inwoners. Gemeenten door het hele land reageerden enthousiast op deze ‘eigen volk eerst’-wet, zoals het Algemeen Dagblad het noemde. Van Zaanstad tot Bergen en van Amsterdam tot Kampen verheugen bestuurders zich op het middel. De Fryske Nasjonale Partij publiceerde enkele weken voor het wetsvoorstel al een ‘Aanvalsplan wonen’, waarin het voorrangsbeleid een centrale plek heeft.

Koudwatervrees 

Dat er gebouwd moet worden is voor de overgrote meerderheid een onbetwistbaar feit. Waar, hoeveel en voor wie is echter een heikel punt waarover eensgezindheid ver weg lijkt te zijn. Inbreiding en binnenstedelijke vernieuwing zijn decennialang gezien als te duur en ingewikkeld, maar wellicht keert daarvoor inmiddels het tij. Willen de grote kernen als Drachten en Heerenveen de broodnodige arbeidskrachten aantrekken, dan ontkomen zij echter niet aan grootschalige uitbreiding buiten de huidige stadsgrenzen.

“Het is een keuze die je als Noorden hebt te maken”, vat economisch geograaf Depenbrock samen. “Als je kiest voor zoiets als een deltaplan, dan kun je daarbinnen kiezen voor de bekende weg en flink wat weilanden opofferen. Of je zegt: wij bouwen voor de toekomst, en we vernieuwen vooral binnenstedelijk.” Het verlies van rust en de ruimte is een zorg die bij veel Friezen lijkt te leven, met angstbeelden van overvolle wegen en verdwijnend groen. “Maar een stad of dorp kan binnen de bebouwde kom nog veel mensen kwijt. Dat er nog weinig creatief vernieuwd wordt, komt vooral door koudwatervrees bij gebrek aan voorbeelden in de buurt.”

‘Pak hypotheekvoorziening aan’

‘Bouwen, bouwen, bouwen’, klinkt het uit nagenoeg alle politieke hoeken als antwoord op de wooncrisis. De Nederlandse bevolking groeit namelijk nog steeds door, in 2020 met zo’n zeventigduizend inwoners. In de crisisjaren na 2008 werd er enige tijd betrekkelijk weinig gebouwd, met een dieptepunt in 2014. Niet veel later echter verklaarde Stef Blok, toenmalig minister Wonen, dat de woningmarkt liep ‘als een zonnetje’. Ondertussen is het weer diepe crisis en zijn koophuizen door het hele land een onbetaalbaar goed geworden voor grote delen van de maatschappij.

Hoogleraar Dirk Schoenmaker verklaarde onlangs in De Groene Amsterdammer dat we niet zozeer een tekort aan woningen ervaren, maar een overvloed aan krediet. Volgens het CBS is de verhouding tussen de aantallen huishoudens en woningen in twintig jaar niet zo ‘goed’ geweest. Schoenmaker pleit er dan ook voor juist de hypotheekvoorziening aan te pakken, zodat huizen geen beleggingsobject meer zijn maar een plek om te wonen. Bouwen kan zeker helpen - voor starters, studenten en mensen met modale inkomens - maar is in zijn ogen zeker niet de gehele oplossing.

Oplossingen voor ‘eigen jeugd’

Menig Fries dorp zag de afgelopen jaren de ‘eigen jeugd’ op zoek naar een woning vertrekken, omdat bijbouwen in eigen gemeenschap niet mogelijk was. Op enkele plekken hebben dorpelingen zelf ingegrepen, om op creatieve manieren de jeugd toch te behouden.

Wergea is een van die plekken. Enkele jaren geleden kocht een groep van tien vrienden het café in het centrum, ‘s Lands Welvaren. Met behulp van een investeerder, een bijdrage van de gemeente en flink wat eigen geld bouwde de vriendengroep de bovenverdiepingen van het pand om tot appartementen. De bovenste verdieping is gereserveerd voor toeristische verhuur, de rest voor jeugd uit de omgeving.

In Makkinga kondigde het Plaatselijk Belang afgelopen jaar een snelbouwproject aan, waarbij een tiental tijdelijke starterswoningen wordt gebouwd. Op dit moment kunnen jongeren uit het dorp zelden een huis vinden, maar over vijftien jaar wordt vanwege de vergrijzing een afnemende druk op de woningmarkt verwacht. Plaatselijk Belang hoopt met de tijdelijke woningen voor jongeren deze periode te overbruggen.

Deze publicatie is tot stand gekomen met steun van het Fonds Bijzondere Journalistieke Projecten. www.fondsbjp.nl