"Een nette woning voor een nette prijs is in één tot vijf maanden verkocht"

Het gaat goed op de huizenmarkt. Veel mensen kopen momenteel een (ander) huis. Zo ook de media-adviseur van Actief Media, Oelkje Leistra en haar echtgenoot Simon. Voor hen ging de deur al uitnodigend open. Anderen hebben er misschien iets aan, te weten dat komend weekend de Open Huizen Route wordt georganiseerd door de gezamenlijke makelaars. (Foto: Klaas Rozema)

“Een nette woning voor een nette prijs is in één tot vijf maanden verkocht”
“Het laatste kwartaal van 2015 was beter dan ooit”

DRACHTEN – In zijn gloednieuwe kantoor, in een nostalgisch pand aan de Torenstraat 2b in Drachten, voert makelaar en taxateur Albrecht Kok het woord. Hij is voorzitter van de Nederlandse Vereniging Makelaars Friesland en laat zijn licht schijnen op de huidige woningmarkt. Kern van zijn verhaal: de woningmarkt zit weer in de lift. De prijzen zijn realistischer dan voor de crisis.

Door Karoline van den Donker

Het laatste kwartaal van 2015 was een recordkwartaal. “Er zijn sinds onze metingen nog nooit zoveel huizen in een laatste kwartaal verkocht”, zegt Albrecht Kok.

“Sinds de herfst van 2008 tot en met het voorjaar van 2013, ging het bergafwaarts op de huizenmarkt”, blikt Albrecht Kok terug. “In 2009 was het bar en boos. De crisissen duikelden over ons heen: een bankencrisis, een vertrouwenscrisis, een economische crisis… Het eerste kwartaal van 2013 was het slechtste ooit. Maar in het tweede kwartaal van 2013 werd er voor het eerst weer groei gemeten. En die groei blijkt door te zetten. Het laatst gemeten kwartaal was het beste ooit. In 2015 zijn in Friesland bijvoorbeeld 950 woningen meer verkocht dan in 2014.”

Reële prijzen
De prijzen van de huizen liggen op dit moment tien tot vijftien procent lager dan voor de crisis. “Door de crisis zijn veel mensen gedupeerd. Sommigen zijn financieel gezien in zwaar weer terecht gekomen. De moeilijke tijd heeft echter ook goede dingen gebracht”, vindt Albrecht.
“Vóór 2008 groeiden de bomen tot in de hemel. Mensen konden tot 125 procent van hun aankoop laten financiëren door de bank. Met de verwachting dat dit huis in de loop der tijd toch wel meer waard zou worden, namen steeds meer mensen risico’s.”

Speculatieve handelsgeest
Het is verleden tijd. De overheid heeft maatregelen genomen: een hypotheek mag dit jaar niet hoger zijn dan 102 procent van de aankoopsom. Volgend jaar is dat 101 procent.
Dat betekent dat aspirant-kopers eigen geld moeten inbrengen als ze een huis kopen. Het wordt lastiger om een nieuwe keuken, badkamer of verbouwing in zijn geheel mee te financieren. Ouders kunnen daarentegen wel financieel aantrekkelijk schenkingen doen aan hun kinderen ten behoeve van de woningaankoop. “Men moet dus weer gaan sparen, net als vroeger”, zegt Albrecht Kok. “Sparen om een huis te kunnen kopen, sparen om er een nieuwe badkamer te plaatsen of sparen voor een mooiere keuken.”

De Drachtster makelaar vertelt dat dit in andere landen heel gebruikelijk is. “In Oostenrijk bij­voorbeeld is de gemiddelde leeftijd waarop iemand een huis koopt veertig jaar. De Nederlandse handelsgeest is een andere, een speculatieve. Dat was al zo in de Gouden Eeuw. Denk aan de tulpenmania en het moment dat de tulpen ineens niets meer waard waren.”

Huizen vlot van de hand
Anno 2016 staan huizen over het algemeen niet lang te koop, ervaart de voorzitter van NVM Friesland. “Zet jij een nette woning te koop voor een nette prijs, dan ben je die in één tot vijf maanden kwijt. Duurt het langer, dan is het verstandig om iets met je prijs te zakken.”

Belemmering bij aankoop is op dit moment soms dat verbouwingskosten niet gefinancierd mogen worden via de hypotheek. Zit er bijvoorbeeld een oude keuken in de woning, dan moet die worden vervangen met gebruik van eigen geld. “Nu zijn er genoeg mensen die dat wel hebben, maar voor anderen is het een struikelblok, waardoor ze toch hun keus bijstellen.”

Locatie of energielabel?
In de keuze voor oude of nieuwe woningen ziet Albrecht Kok geen verschuiving in de loop der jaren. “Mensen zijn zich bewuster van het energieverbruik, maar ze baseren hun keuze nog altijd op smaak of locatie. Voldoet het huis aan de eisen van bijvoorbeeld vier slaapkamers of een grote tuin? Is het huis mooi of de locatie ideaal? Dat is over het algemeen doorslaggevender dan het energielabel.”

Nette wonig, nette prijs
Je huis voor een reële prijs in de verkoop zetten, vindt Albrecht Kok belangrijk. “Er zijn wel mensen die zeggen: ‘Ik zet het te koop, we hoeven het niet kwijt. We zien wel wat het wordt’,” vertelt de ervaren makelaar.

“Vanuit de statistieken weten we echter dat als verkoop langer duurt dan vijf maanden, het de verkoper geld kan kosten. Aspirant-kopers weten dat jouw huis te duur is en laten het links liggen. Ze gaan voor dat nette huis met die nette prijs. Als jij dan in tweede instantie met de prijs gaat zakken, moet je vaak zover naar beneden, dat je minder krijgt voor de woning, dan wanneer jij direct een reële prijs op het bord had gezet.”

Woningmarkt op stoom
Huizen tot ongeveer 250.000 euro worden momenteel goed verkocht in midden-Friesland en Noordoost-Friesland. “Het is een goede tijd voor starters om een huis te kopen,” zegt Kok. “De doorstromers zorgen voor beweging in het middensegment.”

De echt dure huizen in het hogere segment worden iets minder makkelijk verkocht. “Minder mensen kunnen dat financieren, maar natuurlijk zijn ook hiervoor wel kopers.”

Al met al ziet Albrecht Kok dit jaar als een ideale tijd om een huis aan te schaffen. De rente is historisch laag nu de Europese Centrale Bank een rente hanteert van nul procent. Het aanbod van huizen is daarnaast op dit moment ook nog relatief hoog.

Tijdens de crisis is het aantal huizen dat tegelijkertijd te koop stond, gestegen tot recordhoogtes. Nu is dat aantal weer aan het dalen, maar de hoeveelheid huizen in de portefeuilles is nog een stuk hoger dan voor 2008.

Albrecht Kok: “Als de huizenmarkt zich zo door blijft ontwikkelingen en de rente laag blijft, zijn er volop kansen voor mensen die wensen hebben op het gebied van woningbezit.”